3月1日 房改出新政了，你家房子该买还是该卖？

盐阜

3月1日 房改出新政了，你家房子该买还是该卖？

      国务院656号文发布：2015年3月1日开始，《不动产登记暂行条例》正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房 信息系统；全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延，农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。

于是，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子吗？      如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东 西有可能就是房子，说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元 时，房屋均价可能是每平方米12000元，相对而言，房屋的价格当然是比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年之后非但不保值增值，还会严重贬 值！原因如下：
      一、对比古今中外房价，中国现房价处在房价最高时期，以目前的房价，一个年收入８万元的家庭，全家不吃不喝，整整15年才能 买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的，房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法去承受，房价就失去了上涨的动力，也就 是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。
      二、中国已实施了十几年土地财政政策，随地王时代结束，卖地财政越来越难以为继，政 府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变，也就是向房屋持有人征收“物业税”方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋 所有人持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。
      三、那些目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之 一，但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势，2010年开始的“用工荒”已经 是一个苗头，预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，人口的负增长当然会导致房屋需求减少，进而促使房价下降。
      四、中国已经 实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手，支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“钢需”即“新人”需要，可是由于国家计划生育政 策，使“新人”数量逐年减少，事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会 大幅度降低。
      五、目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本 上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代，恰恰都是“独一代（独生子女一代）”，十年后“独一代们”也长大成人了，这 些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是，指望同为“独一代”的 同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈！
      六、十年之后，中国的老龄人口比例将达到25％，可能会有大量老年人住进老人院（“独一代”以一对四，无力去照顾这些老人），老人们住进老人院后会产生大量空置房屋，也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。有外媒报道称，无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音，迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄，如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。
      泡沫与否我们先不讨论，十年后最便宜的是不是房子，现在尚不能确定。过去十年可谓是房地产的发展黄金时期，同时，也是中国城镇化快速推进的过程。可以说房地产的繁荣就是城镇化的表征。
纠结：卖还是不卖？      关于不动产将要登记的消息，不少购房者也提出了一些自己的想法，一方面担心个人信息会有被泄露的风险；另一方面，不动产登记后将征收房产税的消息也让很多购房者感到担忧。
      手上已有4套房子的李女士说：“从2002年开始投资买房，这些年房价水涨船高，买房带给不少实际收益，但不动产登记的消息出台后，听说未来也可能开征房产 税了，这样手里的房子对我来说还是有一定负担的，税费过高的话，我的压力也会比较大。而现在又赶上房地产市场淡季，即使出手也未必卖得上好价格，所以卖还 是不卖，我很纠结。”
      虽然像李女士一样有这种担忧的购房者不少，但也有房主为了能尽快出手房子，主动降低房价，就是考虑到3月份的不动产登记。有业内人士预测，春节后也许二手房源将会集中放量，价格也会有一定幅度的回落，对于刚需购房者来说，这或许是一个购房的好机会。
建议：      假如你生活在中小城市，最多保留两三套中心区的普通住宅，新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉；如果你生活在大城市，在中小城市的故乡有房子，那么从提高投资效率来说，中小城市的房子可以全部卖掉。
      至于中小城市郊区、新区的商业物业，尤其是“场内铺”是最危险的，估计想卖都卖不出去了。至于三四流风景区的旅游地产、养老地产，也是非常不靠谱的。至于传统市中心的天价商铺，最好轻易别碰，那玩意更危险。      至 于一线城市中心区的普通住宅，如果你有钱，可以闭着眼买，未来仍然有比较大的升值空间。一般来说，有直辖市、省会和计划单列市头衔的二线城市，其中心区的 普通住宅，长远看也没有问题。在中国继续留恋资产泡沫的大背景下，这些房子至少能保值，不会让你的财产被长期通胀侵蚀太多。
      对于中心城市的商业物业，要保持警惕。除了北京和上海的中心区以外，都有风险。整体而言，写字楼和商务公寓的风险，比商铺要小一些。

花千骨

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盐阜

花千骨 发表于 2015-7-4 00:14
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